Al recorrer las rutas argentinas, el color verde de la soja ya no resalta en los campos que la circundan. Ahora, la preeminencia de amarillos muestra un renacimiento en la producción de maíz y trigo, algo que no pasaba hace varios años y que es indicio de un nuevo comienzo.

Sucede que este simple cambio del paisaje es consecuencia de una renovación en el tipo de productores que hoy apuestan a los terrenos rurales. Es que el campo dejó de ser un territorio de inversión para especuladores y hoy son los productores tradicionales los que tienen en sus manos el poder de volver a darle impulso al negocio de real estate.

“El último año fue mejor que los últimos tres en conjunto. Hubo pocas llamadas y consultas, pero se realizaron operaciones”, cuenta Federico Nordheimer, de la inmobiliaria que lleva el apellido familiar. “Lo llamativo es que la gran mayoría eran productores agropecuarios, cosa que no sucedía antes, cuando había mayores especuladores”, añade.

Hasta hace un año, la dinámica del campo estaba dada por compradores que se hacían de tierra pensando en venderla a un precio mayor en poco tiempo, por lo que las intenciones de producir eran casi nulas. “La nueva aparición de productores tiene que ver con aquellos que tenían el dinero para comprar pero que no se animaban por la situación política y económica del país, y preferían tener los ahorros guardados ante cualquier eventualidad”, cuenta Nordheimer, y agrega: “A partir de noviembre de 2015, vieron un panorama más predecible, con un negocio que rendía, y decidieron apostar en cambiar granos y carne por hectáreas”.

Así es que muchas operaciones se hicieron con plazo, lo que refleja que los productores estaban seguros de que iban a producir y que podían prever el negocio al año siguiente. A pesar de que este segmento tiene una mirada esperanzadora en el futuro económico local, la cautela es lo que prima.

Con la mira en el futuro

La quita de las retenciones, la deducción del 5 por ciento a la soja, la devaluación de la moneda y la promoción en los mercados internacionales no llegaron a lograr el impacto esperado en el mercado inmobiliario rural y, aunque la reactivación es una cuenta pendiente, los dueños de las tierras no pierden las esperanzas. “Los últimos dos o tres meses se percibió una leve mejoría en la actividad, pero la reactivación que tanto ansiamos en el mercado inmobiliario rural de la Argentina estuvo un poco lejos”, indica Mariano Maurette, presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR)

El índice CAIR, que mide la actividad del mercado inmobiliario, marcó en marzo un registro de 36,14 puntos. Esto muestra una caída interanual de 3,6 por ciento. Desde CAIR refieren que “las turbulencias políticas de marzo, sumadas a las opciones financieras con Lebacs, no ayudaron a que el público fuera del sector esté analizando inversiones en campos”. Sin embargo, esperan que, en el mediano plazo, esto se modifique y “el mercado vuelva crecer en base a su real potencial”.

Si se toman en cuenta los últimos cinco años, la rentabilidad del sector cayó hasta un 30 por ciento, generando un panorama incierto para el mercado de tierras.

Pero, además, se suman otras variables: los altos costos del sector, la negación de una nueva quita del 5 por ciento a la soja y las inundaciones que arrasaron en la zona central y litoral.

“La renta histórica de la tierra gira en torno al 4 por ciento”, indica Guillermo Villagra, socio de Openagro, fondo de inversión y consultora agropecuaria. “La rentabilidad del campo está muy finita. Con la carga impositiva, incluso podría rondar entre el 2,5 o 3 por ciento”. Esto hace que los especuladores rápidamente se alejen del campo como opción de inversión.

“Una posible mejoría dependerá de que se reduzcan considerablemente los costos, ya sea por el combate a la inflación como por una reducción en la carga impositiva vigente, como así también que se produzca una mejora en el valor de los granos”, opina Maurette.
Arrendamientos, bajo la lupa

Los alquileres de tierras sufrieron un ajuste del 20 por ciento, una baja similar a la del año pasado, según fuentes del sector. Con el panorama actual, los contratos con pago total o por quintales son ínfimos, mientras que el alquiler a porcentaje es y seguirá siendo la modalidad más elegida.

“Los contratos están ajustados a la realidad del mercado teniendo en cuenta el aumento de los costos de producción y a la seguridad productiva que poseen las diferentes zonas agrícolas”, remarca Félix Brie, director de Diaz Mayer & Brie Propiedades. “El norte de Buenos Aires y el sur de Santa Fe mantienen los valores de los últimos años. En cambio, en las regiones donde los suelos poseen algún riesgo productivo, los alquileres en quintales/hectáreas se están ajustando por debajo de los valores de alquiler del año anterior”, agrega. Debido a ello, los diferentes integrantes del circuito productivo se asocian, integrando en la negociación los diferentes elementos (valor de la tierra y de los insumos, entre otros).

Según los relevamientos realizados por Compañía Argentina de Tierras, los precios en Zona Núcleo (que abarca localidades como Rojas, Salto o Pergamino) convalidan valores de alquiler de entre US$ 300 y US$ 500 dólares por hectárea. En la zona Sudeste (Balcarce, Lobería Tandil), los precios van de los US$ 200 a los US$ 300 por hectárea. En el llamado Oeste Arenoso (Villegas, Rivadavia y Trenque Lauquen) los alquileres se consiguen entre US$ 200 y US$ 330 la hectárea. Y, finalmente, en el Sudoeste (Suárez, Guaminí, Coronel Pringles), el valor es de entre US$ 100 y US$ 170 la hectárea.

En materia de transacciones, los precios son más bajos que en 2011, que fue el pico de valores. “Hoy, hay interés por campos pero a precios razonables. Los terrenos que están en precio se venden, pero los fuera de precio no generan interés”, remarca Nordheimer. “Las intenciones de compra definen el precio. Antes no había ningún interés por más barato que estuviera un campo”, detalla.
Entre las zonas preferidas y beneficiadas por la demanda se encuentra la Pampa Húmeda, dado que allí se encuentran los campos agrícolas más interesantes. Ahí es donde se concentraron las operaciones que lograron concretarse. En contraposición a lo que ocurría tiempo atrás, hoy ya no hay interés en las zonas marginales. Aquellos campos ubicados en la provincia de Buenos Aires, con una extensión de entre 800 a 2000 hectáreas, siguen siendo los más buscados, sobre todo sabiendo que, en lo que queda del año, difícilmente los precios se modifiquen. A futuro, las expectativas para quienes piensan en meterse en el mercado agrícola ganadero también comienzan a incrementarse.

Las altas expectativas les dieron a los dueños rienda suelta para pretender una suba automática de los precios. Pero la demanda y los escasos márgenes de ganancia no la convalidaron. Así, también en este segmento, el ajuste promedio de valores fue de un 20 por ciento en todo el país, aunque con intenciones de llevarlos a la suba.

El precio promedio en la Zona Núcleo del país es de US$ 17.000, según indican desde CAIR. En las zonas no centrales y marginales, las bajas de precios para las tierras en venta llegaron al 50 por ciento el año pasado. De acuerdo a esto, esas zonas tienen hoy valores por hectárea que promedian los US$ 4000.
Sin lugar a dudas, los terrenos más complicados son aquellos que fueron afectadas por los excesos hídricos que no solo complicaron la producción, sino que cortaron los accesos, perjudicando a zonas más amplias.

“Algunas operaciones concretas se han cerrado en US$ 12.000 por hectárea en las mejores zonas, aunque por poca superficie”, dice Villagra. “Rojas, Salto y Pergamino movieron el mercado, aunque algunas operaciones en el Norte (Salta y Chaco) también han sido importantes”, añade.

Un mercado inmobiliario con ritmo propio

Al igual que el mercado inmobiliario en general, el real estate rural no es ajeno a cuestiones coyunturales. Los altos índices de inflación, los bajos precios de los granos y la alta presión impositiva aún existente demoran la reactivación.

Pero, al igual que ocurre en el negocio tradicional, muchos pusieron sus esperanzas en el blanqueo de capitales, que si bien aún no se evidenció con fuerza en el campo, hay algunos signos que insinúan un cambio en este sentido, según indica Maurette. “No descartamos que, a lo largo del año 2017, puedan empezar a surgir los negocios que se generan por este plan”, dice.

Para Nordheimer, en cambio, las compras de campos en general son por montos de dinero importantes y quienes cuentan con este capital no dependen del blanqueo para decidirse a hacerlo. “El campo es distinto a toda inversión inmobiliaria, dado que se compra un terreno que produce alimento, la principal ventaja productiva del país”, indica. “Todo dependerá de cómo evolucione esta industria para que la reactivación se concrete. Todos esperamos que la promesa de que la Argentina se transforme del granero al supermercado del mundo se haga realidad”, concluye.