Mercado de alquileres: repliegue hacia zonas de seguridad

 En el ámbito financiero, existe un fenómeno denominado flight to quality (“vuelo hacia la calidad”) que hace referencia a la venta masiva de activos de riesgo –como las acciones o contratos futuros– para trasladar el capital hacia bonos del Teosoro de EE. UU. en situaciones de crisis.
   En nuestro país, durante la década pasada, se consolidó un proceso de transformación agrícola que se inició con el alquiler de campos en la región pampeana para luego trasladarse hacia otras regiones productivas.
   En los últimos años, sin embargo, comenzó el proceso inverso: una retirada progresiva de las zonas extrapampeanas para posicionarse en las regiones agrícolas más tradicionales (flight to quality).
   El factor central que está detrás de ese proceso son las dificultades que afronta el modelo de negocio agrícola en campo arrendado (como consecuencia de precios internacionales que dejaron de crecer, inflación interna, presión tributaria creciente, mayor variabilidad climática, etcétera).
   La cuestión es que buena parte de las estructuras empresarias creadas para responder a las necesidades del modelo agrícola en campo arrendado ahora deben readecuarse a la nueva realidad del sector.
   Algunas de las herramientas que se están consolidando en el nuevo escenario son: a) determinar el pago del alquiler a partir del potencial concreto de cada ambiente presente en el campo; b) establecer contratos asociativos en zonas de riesgo climático más elevado; c) fijar los valores con precios de la soja de la nueva campaña (que en el presente año corresponde a la soja con entrega en mayo de 2014).

Zona pampeana
Los valores de arrendamiento negociados en los campos excepcionales de la zona núcleo pampeana que, además de contar con una muy buena aptitud agrícola, vienen siendo bien manejados (en términos de rotaciones, nutrición, etcétera), se mantienen este año estables con respecto a los valores –medidos en qq/ha de soja– negociados el año pasado.
Los arrendatarios de esos campos –que conforman una muy pequeña proporción con respecto al área total sembrada en el país– se apuraron por cerrar acuerdos ante la alta demanda existente de esa mercadería.
En un segundo cordón, se ubican otros campos de la zona pampeana, los cuales, si bien cuentan con buena aptitud, presentan una mayor variabilidad de rindes con respecto a los establecimientos top. Aquí la situación es bastante más compleja, porque las pretensiones de los arrendatarios difieren de las de los propietarios.
En algunas situaciones, ante las diferencias de criterios, los arrendatarios han optado por abandonar campos. En la mayor parte de los casos, las negociaciones siguen en curso (con perspectivas de tener para largo).
Las propuestas realizadas por los arrendatarios son muchísimas: van desde una reducción directa de los quintales de soja pagados el año anterior hasta modelos asociativos diversos (las fórmulas más empleadas son un acuerdo a porcentaje con un ingreso garantizado de determinados qq/ha de soja; una base fija de qq/ha de soja con quintales adicionales según una escala de rindes [“la tablita”], o bien una base fija de qq/ha con distribución porcentual entre las partes cuando se supere determinado rendimiento).
Los arrendatarios mejor posicionados en el actual escenario son aquellos que implementaron tales modelos varios años atrás (fundamentalmente motivados a partir de los quebrantos generalizados ocurridos por la sequía histórica registrada en el ciclo 2008/09).
A modo de ejemplo: un empresario de la zona norte de Buenos Aires el año pasado acordó un contrato a porcentaje del 45% para el propietario del campo con una base garantizada de 14 qq/ha de soja. Este año el empresario está negociando reducir esa base a 12 qq/ha de soja. La cuestión es que, en un año climático favorable, el propietario puede llegar a recibir un pago superior a 20 qq/ha de soja (situación posible con un rinde final de 45 qq/ha). Por supuesto que si el año es malo, entonces sólo recibirá la base inicial de quintales y nada más.
En algunas zonas productivas, la retirada general de grandes operadores agrícolas contribuyó a expandir la oferta disponible de campos en un momento en el cual la demanda no tiene ningún apuro por cerrar acuerdos.
En tales circunstancias, se registraron casos puntuales en los cuales, por ejemplo, en la zona de Gral. Villegas, campos que el año pasado se habían cerrado en 12 a 14 qq/ha de soja, este año se negociaron con valores de 9 a 10 qq/ha (vale aclarar que la mayor parte del área en dicha zona bonaerense sigue en plena negociación). En la zona, algunos arrendatarios consideran que valores de 9 a 10 qq/ha de soja son demasiado elevados para los márgenes proyectados del negocio 2013/14 y están proponiendo una base de 6,0 qq/ha de soja con distribución 50-50% a partir de superar determinado rinde (parámetro que varía según el potencial de cada establecimiento).
Un empresario que trabaja en la zona centro de Santa Fe está emprendiendo negociaciones muy duras para intentar renegociar acuerdos en un establecimiento con buena aptitud agrícola. Sin embargo, para campos de menor calidad (suelos clase III para abajo) está proponiendo acuerdos a porcentaje con 27% a 35% para el propietario, con una base garantizada de 6 a 7 qq/ha de soja; en caso de que el propietario no acepte, directamente se abandona el campo para concentrar los esfuerzos de la negociación en las tierras con mayor aptitud agrícola.
En campos de buena aptitud del sudeste de Entre Ríos, un empresario está ofreciendo pagar 6 qq/ha de soja (pago 50% en cuotas y 50% a cosecha) con un rinde de hasta 26 qq/ha, con un quintal adicional en caso de que el rinde final sea de 26,1 a 29,0 y dos quintales por arriba de 29,1 qq/ha. En la zona entrerriana de Victoria, la propuesta consiste en 7 a 8 qq/ha con un rinde de hasta 28 qq/ha y, luego, con adicionales en caso de superar ese rendimiento.

Más allá de la región pampeana
En las regiones extrapampeanas, el panorama es tan diverso como la heterogeneidad de rindes registrada en la última campaña.
Sin embargo, a grandes rasgos, se registran dos tendencias bastante definidas. La primera es que muchos de los colonos que desarrollaron dichas zonas en los últimos años están planificando una retirada general para refugiarse en campo propio, o bien en zonas más estables en términos climáticos. La segunda es que algunos operadores están observando esa retirada como una oportunidad para tomar campo a precio accesible (asumiendo un riesgo considerable en algunas situaciones).
Un empresario con campos alquilados en Santiago del Estero y en el norte de Córdoba no tiene ningún apuro por renovar alquileres, luego de experimentar dos fracasos productivos consecutivos. Les avisó a los propietarios que busquen alternativas y que, en caso de no encontrar interesados, volverían a sentarse a negociar. En tales circunstancias, el empresario considera que sólo podría ofrecer un acuerdo a porcentaje aplicable solamente en el caso de que se supere un rinde de 10 qq/ha de soja de primera y de 30 qq/ha de maíz.
En algunos sectores del norte de Santa Fe y del sur de Chaco, donde los rindes fueron muy buenos en la última campaña, las negociaciones para readecuar los valores a las perspectivas del ciclo 2013/14 están siendo más complejas ante la resistencia de los propietarios para resignar ingresos.
Por ejemplo: un empresario que el año pasado acordó un arrendamiento de 6,0 qq/ha de soja en la zona chaqueña de Gancedo, este año considera que no podría pagar más de 5,0 qq/ha por ese mismo campo porque, de lo contrario, estaría asumiendo un riesgo demasiado elevado.

PIRULOS
“Tenemos que reducir riesgos y concentrarnos en campo propio y en alquileres de la zona núcleo pampeana. No estamos renovando nada en la zona del NOA”. Víctor Giordana (VG Agronegocios).

“Cuanto peor sea el estado de un campo, mayor debería ser el plazo del alquiler; los propietarios deben entender que la agricultura tiene ciertos tiempos biológicos que son necesarios para acomodar un campo con rotaciones, controles y fertilizaciones adecuadas”. Héctor Cecci (La Redención-Sofro).

“Estamos en una disyuntiva: necesitamos ajustar costos para no perder dinero en la próxima campaña, pero a la vez necesitamos cuidar los ingresos de los propietarios que viven exclusivamente del alquiler. Tenemos que coordinar la cuestión económica con la social”. Rubén Berardo (Berardo Agropecuaria).